作者 | 王晗玉
编辑 | 张帆
日前,市场消息称阿里巴巴正以约70亿港元的价格洽购位于香港铜锣湾的港岛壹号中心。如果交易达成,这家科技巨头的香港办公室将从目前租用的时代广场,搬进自家持有的铜锣湾新晋地标。
内资大厂赴港置业,或在一定程度上体现了香港房地产的吸引力正在恢复。
香港股市则比楼市先一步释放“吸金能力”。从年初南下资金涌入推动港股领涨全球,到7月全球外资加速回流,至10月10日,恒生指数年内已累涨54.22%,恒生科技指数更是上涨66.29%。
而回顾历史上的指数走势也可发现,香港股市往往对楼市具有领先效应。根据Wind数据,2015年8月至今,代表香港楼市价格的中原城市领先指数大致与恒生指数走势一致,且前者基本滞后数个月。
中原城市领先指数与恒生指数趋势对比 图源:Wind
来到当下,恒生指数进入新一轮上涨周期,市场又频有内资、外资抄底房地产的动态传出,这是否将推动香港楼市走向企稳乃至复苏?
当前市场所传阿里巴巴意欲购置的港岛壹号中心位于告士打道281号,为一幢24层的甲级写字楼,由文华东方酒店集团持有。该写字楼总面积约50万平方英尺,零售楼面约5.5万平方英尺,每层楼面面积超过2万平方英尺。
据市场消息,阿里巴巴洽购的是这栋写字楼最顶的13层楼面,总面积约27万平方英尺。以70亿港元的交易价格计算,相当于每平方英尺2.6万港元。
如果交易达成,阿里巴巴将告别多数内地大厂在港租用办公室的传统,一朝变身业主。
而在香港住宅租金、楼价齐涨,写字楼租赁需求增强、租金跌幅收窄的趋势下,一次性“买断”,也意味着阿里巴巴能以当前较低的价格和资金成本持有办公物业,并抵御未来可能发生的租金成本上涨。
本月8日,戴德梁行香港董事总经理萧亮辉就曾提到,今年三季度香港甲级写字楼的净吸纳量及新租赁成交仍保持活跃,未来两三年香港写字楼市场暂无新项目落成,将进入库存与新货的消化期。其中,中区写字楼表现最佳,三季度租金跌幅进一步收窄。
而关联到私人住宅市场,香港房价已结结实实连续涨了四个月。
9月,香港差饷物业估价署最新数据显示,7月份香港私人住宅楼价指数报287.9点,环比上升0.4%,并已连升四个月,累计升幅超过1%。这是自2023年1-4月后,该指标再度出现“四连升”现象。
而香港租金水平更为坚挺,至7月份已连续八个月上涨。7月租金指数报196.3点,接近2019年8月的历史高位200.1点。
2025年7月香港住宅租金指数冲到了196.3点,连续8个月上涨,创下近6年新高。私人住宅租金指数已连续7个月上升,地铁口房源空置率普遍低于3%,部分区域租金回报率可达4%-5%,形成“租金托底、房价稳升”的良性循环。
据华泰证券统计,此前香港住宅租金回报率进入上升通道。截至2025年3月,A类(小型单位)至E类(大型豪宅)单位的租金回报率分别为3.7%、3.2%、2.8%、2.6%和2.4%。而当时部分银行按揭利率一度低至2%。
图源:华泰证券研究所
租金回报率高于房贷利率,意味着香港房地产市场租售比进一步修复,形成 “供平过租” 格局。这一变化改善了房地产的投资属性,也为后续市场需求释放与复苏奠定了基础。
这一背景下,阿里巴巴抄底房地产的消息,更像是为香港楼市注入了一针强心剂。
与大厂抄底释放的积极信号类似,自2024年9月以来,港股整体上涨的态势也为楼市企稳释放了催化剂。
一方面,伴随港股IPO回暖,香港金融业复苏,推动香港甲级写字楼在今年前三个季度需求及租赁动力增强——作为香港经济的核心,金融业在写字楼租赁市场占比超过50%,该行业向好可带动其他行业租赁需求。
另一方面,更重要的是,回顾此前几轮恒生指数的牛市,也总在后续带动了香港房地产市场的持续繁荣。
如2003年SARS后的经济复苏阶段,恒生指数从2003年3月的8634点涨至2007年10月的31353点,涨幅达263%,而私人住宅成交量同比增速在7个月后转正,楼价同比增速则在11个月后回升。
SARS后复苏周期,香港股市、楼市成交量复苏节奏对比,图源:华泰证券研究所
SARS后复苏周期,香港股市、楼价复苏节奏对比,图源:华泰证券研究所
又如2009年QE货币宽松周期中,恒生指数触底后5个月,楼市成交量开始反弹,8个月后楼价实现同比正增长。
QE货币宽松周期,香港股市、楼市成交量复苏节奏对比,图源:华泰证券研究所
QE货币宽松周期,楼价复苏节奏对比,图源:华泰证券研究所
基于几轮周期的指数趋势对比,华泰研究认为,香港股市与楼市在趋势上存在联动关系,恒生指数的上涨往往领先于楼市成交量和价格的修复。
结合当前来看,这一规律似乎仍在延续。
2024年9月以来,港股市场整体迎来估值修复,恒生指数已持续上涨超44%,而香港私人住宅楼价指数也从今年3月连续上涨。
中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示,港股近日表现强势,恒指回升,投资者信心回流,资金又松动,楼市自然可以搭上“顺风车”。
戴德梁行则预测,2025年全年香港楼市成交量有望达到58000至60000宗,全年楼价有望止跌回升至最多升2%。
股市活跃拉动下,后续香港楼市复苏还有三个驱动因素:股市带来的财富效应、供需结构以及利率水平。
首先,随着港股市场估值修复,更多中概股、内资科技股和消费股选择赴港上市,进一步推升了港股市场的活跃度。2025年上半年港股IPO融资额重夺全球首位。资本市场带来的财富效应外溢至楼市,有望形成 “股市活跃—资金流入—楼市回暖” 的正向循环。
其次,在供需层面,从港府供地量来看,2025年1-2月地政总署卖地面积近6万平,已超过2023年全年。总供应规模维持高位,反映需求复苏去化速度有所改善。
更重要的是,在影响香港楼市的核心变量上,利率走势已明确指向“长期下行”。由于香港实行联系汇率制度,不同期限的HIBOR利率均受美联储货币政策主导。2025年美联储持续降息且预期未来持续降息的趋势明显。
落实到楼价上,戴德梁行统计显示,至9月香港全城二手房每平方尺报价回升至12500港元,较8月环比微涨0.02%。
同时,楼市成交数据的改善更明显。今年前8个月,香港新房、二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份,同比分别增长13.9%和13.8%。9月单月,香港二手住宅注册量达到3351宗,环比上涨29.3%。
楼市销售呈现“量价齐升”态势,而香港租金水平已率先回升至历史高位。至今年8月,香港三大板块租金水平整体超越2019年8月的高点。
图片数据来源:香港差饷物业估价署、Wind
值得注意的是,传统中租金最低的新界自2024年底以来租金涨幅逐渐超过港岛和九龙。究其原因,则是去年港府“高才通”计划吸引大量内地人才及留学生涌入,导致市场对新界板块的大围、元朗等租赁需求旺盛,同时当地新增供应有限,供大于求推动新界租金上涨。
不过就租金回报率来看,新界仍不及港岛和九龙。因此对于投资客而言,后两者仍是置业首选。
图片数据来源:安居客
尤其在本轮金融业复苏支撑香港楼市回暖的背景下,金融业办公租赁、购置需求提升,金融从业者收入水平与就业状况亦同步提升,最先受益的必然是金融企业扎堆的“港岛精英圈”。该地楼市也更易获得“金融人才租金托底、产业结构带动需求”的房价支撑。
展望后续,多家机构对香港楼市持乐观态度。华泰证券预计,今年下半年香港私人住宅成交量价将企稳回升,2025年、2026年成交量同比分别增长3%、5%,成交价格同比分别上涨0%、3%;瑞银预计,如果美联储持续减息且美国长债息率下降,2025年香港楼价及租金将同步上升 5%-10%;财通证券则判断,香港楼市已进入新一轮复苏周期,本地开发商与商业运营商将率先受益。
不过,市场仍需警惕潜在风险。当前香港已完工未售的私人住宅库存达28000套,去化周期超过21个月,高于历史均值的9.3个月,库存压力可能制约房价上涨幅度。此外,美联储降息节奏亦存在不确定性,叠加全球经济复苏放缓等因素,也可能影响资金流入香港市场的节奏。
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